[JUICIO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO]

[COMPETENCIA POR RAZÓN DE LA MATERIA DETERMINADA POR LA FINALIDAD PARA LA QUE SE VA A UTILIZAR EL BIEN INMUEBLE DADO EN ARRENDAMIENTO]

“Los autos se encuentran en esta Corte para dirimir el conflicto de competencia negativa suscitada entre el Juez Primero de lo Civil y la Jueza Primero de Menor Cuantía, ambos funcionarios de esta ciudad. Analizados los argumentos expuestos por ambos funcionarios, esta Corte CONSIDERA:

En el proceso que se ha hecho mérito, son tres las pretensiones de la parte actora: el pago de los cánones de arrendamiento en mora, la terminación del contrato, y la desocupación del inmueble objeto del mismo; acciones derivadas del incumplimiento por parte de la arrendataria, según se expresa, de las obligaciones plasmadas en el contrato de arrendamiento que corre agregado a fs. [...].

Para poder determinar qué Juez es competente para tramitar el presente caso, se hace necesario el estudio de la competencia en razón de la cuantía y en razón de la materia.

Respecto de la primera, de la lectura de la demanda se establece que el canon de arrendamiento reclamado es de cuatrocientos dólares de los Estados Unidos de América, además de los meses atrasados en el pago de los servicios básicos como lo son de agua, energía, e impuestos de la alcaldía. los cuales ascienden a doscientos sesenta y dos dólares con veinte centavos de dólar de los Estados Unidos de América; cantidades que en suma hacen un total de SEISCIENTOS SESENTA Y DOS DÓLARES CON VEINTE CENTAVOS DE DÓLAR DE LOS ES VADOS UNIDOS DE AMÉRICA, basándose el Juez de lo Civil de San Salvador únicamente en la cantidad que refleja el canon de arrendamiento adeudado, es decir cuatrocientos dólares, para declararse incompetente: sin embargo, en los procesos de inquilinato la competencia queda establecida en razón del ámbito material —inquilinato- y personal —Art. 1 L.I.-, y no precisamente por la cuantía, ello es en virtud que del contrato de arrendamiento devienen diferentes circunstancias en las que no se reclama únicamente el canon adeudado, sino que además la terminación del contrato y desocupación del inmueble que son pretensiones no cuantificables, además del reclamo de los servicios públicos de agua potable y energía eléctrica que también da un parámetro para determinar la competencia en razón de la materia, la cual se procederá a analizar a continuación.

El Art. 1 L.I., establece el alcance de la misma, de la siguiente manera: "...a) Para vivienda, b) Para instalar en ellos un establecimiento comercial o industrial cuyo activo no exceda de quince mil colones (c15, 000.00), siempre que el inquilino sea el dueño del negocio y habite permanentemente en el mismo edificio en piezas contiguas y comunicadas con el establecimiento de que se trate; c) Para centros educativos y comunicadas dependientes del Ministerio de Cultura o de la Universidad de El Salvador o donde se imparta enseñanza sujeta al control o vigilancia de dichos organismos, o de cualquiera otro del Estado; y "demás centros de difusión de la cultura y de espectáculos públicos legalmente autorizados; y, d) Para oficinas públicas y profesionales autorizadas conforme a la ley, consultorios y clínicas. "(sic.)

Por su parte, el Art. 3 de la mencionada ley señala que los casos que no se encuentren comprendidos en la misma y que estén sujetos a disposiciones comunes, cuando se demande por causa de mora en el pago de la renta y además se pida la terminación del contrato y desocupación del inmueble arrendado, no procederá el desahucio ni reconvención, y secan los tribunales comunes los que aplicarán el procedimiento establecido en la referida ley, específicamente en el capitulo V.

De la lectura de dichas disposiciones legales, se colige que las mismas son las que determinan la competencia en este tipo de juicios. Ahora bien, corresponde analizar la finalidad para la que iba ser utilizado el bien inmueble dado en arriendo, y tanto de lo expuesto en la demanda como lo pactado en el contrato de arrendamiento se infiere que el inmueble seria utilizado para instalar una oficina de compra de vehículos vía internet, cafetería y merendero, destinos no comprendidos en el Art. 1 supra detallado; en ese sentido esta Corte ha sostenido (Revista Judicial, año 2000, tomo CI, enero a diciembre) que si en un contrato de arrendamiento se estipula que el inmueble será utilizado para que funcione el establecimiento de una empresa, el acto es de naturaleza mercantil, y si así lo es para una de las partes, lo será para todas las personas que en él intervengan, esto último tiene su base legal en el Art. 4 Com.

Aunado a lo anterior, en la sentencia 167-D-2009 se dijo que había que distinguir cuando un acto de comercio es mercantil y cuando es civil, para lo cual se recurre a la teoría moderna del acto de comercio establecida en el Art. 3 Com., y que se sustenta bajo dos variables: a) Que el acto o contrato se realice por una empresa; y, b) Que dichos actos sean verificados en forma repetida y constante; es decir, realizados en masa. Para reforzar lo antes dicho, cabe tomar en cuenta lo estipulado en el Art. 569 Com. el cual reza: "Si se enajena la empresa, si se constituye un derecho real sobre ella o si se da en arrendamiento, subsistirá el derecho a ocupar los locales en que estuvieren sus establecimientos, derivados de un contrato anterior de arrendamiento en que se ha previsto su destino...", lo que significa, que si en el contrato de arrendamiento se estipula que el destino del inmueble será para que funcione el establecimiento de una empresa, como en el caso que nos ocupa, el acto es de naturaleza mercantil.

Expuesto lo anterior, se concluye que en el caso sub lite, no existe ningún conflicto de competencia que dirimir, pues ninguno de los Jueces en contienda son competentes para sustanciar el mismo; sin embargo, en aras de una administración de justicia pronta y eficaz, así como en obsequio a los principios rectores del proceso, como son los de Economía Procesal, Celeridad, Abreviación y el de una Tutela Judicial Efectiva, se determina que sea el Juez Tercero de lo Mercantil de esta ciudad el que sustancie el proceso, tomando en cuenta el sometimiento explícito de los otorgantes en el contrato de arrendamiento a un domicilio determinado —San Salvador-, criterio que ha sido sostenido por esta Corte en la sentencia referencia 201-D-2009.”