[RECONDUCCIÓN]

[OPERA EN CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO EN LOS QUE NO SE HA ESTABLECIDO UN PLAZO PARA LA PRÓRROGA DEL MISMO]

“De conformidad a lo establecido en el art. 515 inc. 2º CPCM., la sentencia que se dicte en apelación se pronunciará sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso; siendo puntualmente la petición que conforma el objeto del presente incidente, que se revisen las normas de derecho que la jueza a quo ha aplicado, y que se emita la sentencia que corresponde a derecho.

4.1) En primeros términos es necesario aclarar conceptos respecto a ciertas cláusulas del contrato en análisis y circunstancias que respecto al mismo acontecen, sobre las cuales existe discrepancia en su interpretación, previo a verter el pronunciamiento decisivo sobre el fondo del asunto. En tal sentido, como bien ha señalado la señora Jueza a quo, el realizar un negocio o acto jurídico, deviene de la potestad que toda persona con la libre administración de sus bienes tiene, como facultad de comprometer su voluntad al cumplimiento de determinadas obligaciones. Sin embargo, las personas cualquiera que sea su naturaleza, no pueden ejercer este derecho, con absoluta libertad, pues lo limita la permisibilidad de la ley; así, las personas pueden posicionarse como partes en un negocio jurídico o contrato, estableciendo entre las mismas una serie de reglas que auto regularán su relación estrictamente jurídica, pudiendo incluir con libre determinación los alcances de dichas reglas, siempre y cuando estén dentro del margen de la ley, y lo realizan a través de estipulaciones que sólo surten efectos entre los mismos, y cesan a la vez por acuerdo entre ellos, art. 1416 C.C.

En tal sentido, los contratos así celebrados, deben cumplirse de buena fe, por lo que pueden obligar no solo lo que ellos contemplan, sino que obligan todas las cosas que emanan de la naturaleza de los mismos o que la ley o la costumbre señalen.

4.2) En el presente caso, ha quedado plenamente establecido, que las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre un bien urbano, y que libremente fijaron condiciones que iban a regir la relación, durante la vigencia del mismo.

Entre esas condiciones que establecieron, está la cláusula III) del contrato de arrendamiento en estudio, que en lo pertinente expresa: “PLAZO: el plazo del arrendamiento del inmueble será por el período de tres años improrrogables a partir del día primero de noviembre de dos mil dos, es decir, que termina el día último de octubre de dos mil cinco. No obstante lo anterior este contrato se podrá prorrogar por acuerdo de ambas partes, siempre y cuando no exista mora en el pago del arrendamiento”; la anterior cláusula implica que las obligaciones y derechos que emanan del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, estaban sujetas a un plazo, pues el arrendamiento fue por tiempo determinado. Sin embargo, los mismos contratantes establecieron que, dicho contrato podía prorrogarse si concurrían dos requisitos: que no haya mora en el pago de los cánones de arrendamiento y que existe mutuo acuerdo en la prórroga del mismo entre las partes. Empero, no se fijó el plazo de vigencia de las prórrogas, ni se establecieron elementos mínimos como para interpretar que sería para el mismo plazo original.

De conformidad a las disposiciones legales para la interpretación de los contratos, el art. 1431 C.C., establece que, conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras. En el caso sub júdice las partes han contrato en términos claros, por lo que la interpretación del mismo debe ser en base al tenor literal de las palabras que expresaron y convinieron los contratantes, con sus respectivas consideraciones jurídicas.

En razón de lo anterior, podemos afirmar que respecto a la vigencia del contrato original, se extinguió por la expiración del plazo para el cual se contrató. Y como lógica de lo anterior, hasta la época fijada como vigencia del plazo, es que el arrendador tenía derecho a percibir la renta, así como el arrendatario tenía derecho de gozar del bien dado en arrendamiento.

4.3) No obstante, las mismas partes mediante actos positivos, manifestaron su voluntad inequívoca de preservar el arriendo, no constando documento alguno donde se observe que de mutuo acuerdo decidieron prorrogar el contrato de arrendamiento, más bien lo que se ha podido establecer en el proceso, es que el arrendador, al término del contrato no exigió la restitución del bien dado en arrendamiento que era su derecho, y que el arrendatario con el beneplácito de éste, siguió pagando el canon correspondiente y usando la cosa.

Sin embargo, la Jueza a quo, ha tenido por establecido mediante la prueba testimonial, que las partes, mutuamente acordaron prorrogar el contrato por tres años más; sin embargo, los testigos que así declararon, no establecieron los medios a través de los cuales se realizó dicha prórroga, ni manifestaron en qué términos se realizó. Lo anterior implica, que en el caso de que nos trata, la Jueza tuvo que haber valorado el hecho que caracteriza el contrato de arrendamiento, y la figura de la prórroga, que para efectos jurídicos debe de constar por medios inequívocos en forma clara y precisa, sea verbal o por escrito. Así, no consta en autos que exista prórroga alguna; lo que sí existe, son actos positivos mediante los cuales, se establece la voluntad de las partes de preservar el contrato, no constando el tiempo de vigencia de la prórroga, pues se colige que no se estableció plazo alguno.

No constando en autos el plazo para el cual se otorgó la prórroga del contrato de arrendamiento, debemos de asumir lo que el inciso 3° del art. 1744 C.C., que se refiere a la tácita reconducción, que al efecto regula, que con todo, si la cosa fuere raíz y el arrendatario con el beneplácito del arrendador hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequívoco su intención de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas condiciones que antes, pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios urbanos y el necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes en los predios rústicos, sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma manera. Como se puede ver, en el caso de marras, se cumple con los tres requisitos que prescribe la ley, que son: que la cosa arrendada sea inmueble, que el arrendatario conserve la tenencia de la cosa, y que el arrendatario haya pagado la renta correspondiente, con el beneplácito del arrendador en un período posterior a la extinción del contrato, o las partes hayan ejecutado otros hechos demostrativos de su inequívoca intención de preservar el arriendo.

La reconducción importa la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, en las mismas condiciones que el original, manteniendo idéntico sus condiciones y modalidades, pero variando en su duración; cualquiera que haya sido el arriendo que terminó, el nuevo arriendo tiene una vigencia de hasta tres meses, en el presente caso porque el bien arrendado es urbano. De tal manera que es ésta, la figura que opera en el presente proceso, y no la prórroga del contrato de arrendamiento en comento, pues la misma no existió.

[COSA ARRENDADA]

[DETERIORO O DAÑO REQUIERE DE ESTUDIOS TÉCNICOS IDÓNEOS QUE DETERMINEN RESPONSABILIDAD EN EL ARRENDATARIO PARA EXIGIR EL PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS]

4.4) Respecto a los daños y perjuicios a los que condenó la señora Jueza a quo a la parte demandada, la misma ha expresado en su sentencia que, con la prueba por testigo y la prueba por perito, se ha logrado determinar la obligación de indemnizar por daños ocasionados al bien dado en arrendamiento, por el mal uso y falta de conservación; sin embargo, al emplear la sana crítica, la Jueza a quo tuvo que analizar el dictamen técnico, que es el más idóneo para establecer el daño ocasionado al bien inmueble, y en él, el perito judicial establece que el método empleado fue el Ross-Heidecke, afirmando el perito nombrado que, este método está diseñado para estimar las diferencias de valor asociadas al estado de las construcciones y al nivel reparaciones requerido para determinar el estado actual en función del estado original, y poder cuantificar de una forma técnica, racional y justa el costo actual del bien en función del detrimento del mismo. En tal sentido se puede apreciar en el dictamen pericial, que los parámetros tomados respecto al tiempo fueron desde la época de la construcción del bien inmueble dado en arrendamiento, y desde la fecha o época en la que el propietario lo adquirió, sin diferenciar los daños que se han acaecido sobre dicho bien, durante todo el transcurso del tiempo, tomando en consideración que el uso que le dio la parte demandada fue los últimos ochos años, y no los cuarenta años de vida que tiene el inmueble.

Así, también es de tomar en cuenta, que las partes estaban consientes en relación a la finalidad con la que se arrendaba el inmueble, y que para conseguir ese fin era necesario realizar ciertos ajustes al bien inmueble, por lo que la parte demandante estaba consciente del uso que la demandada daba a la cosa arrendada. Esta última, ha manifestado que cumplió con sus obligaciones racionalmente, y es así, porque hay que considerar el deterioro natural de dicho bien, por efectos ambientales sobre el mismo.

Con todo lo anterior, puede establecerse, que no existe la certeza técnica de que todos los daños o alguno de ellos hayan sido provocados por el mal uso o falta de mantenimiento (reparaciones locativas) de parte del arrendador, y no puede atribuírsele a la misma el deterioro natural de la cosa, por lo que no puede obligársele conforme a derecho a resarcir los daños y perjuicios a favor de la demandante.

4.5) En relación a la pretensión de la parte demandada, de la devolución del depósito, es procedente acceder a ello, en razón que no se ha determinado la relación directa de los detrimentos acaecidos sobre el bien inmueble arrendado, ni tampoco se ha constatado que la demandada incurra en los supuestos que establece la cláusula XII) del contrato de arrendamiento, por lo que no es procedente retener dicho depósito de parte de la sociedad y señora  demandantes, debiendo devolvérselo a la parte demandada.

CONCLUSIÓN.

Esta Cámara estima, que en el caso sub júdice, no existió prórroga del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes como manifiestan los apoderados de la parte apelada, licenciados […], sino la tácita reconducción, por lo que no existe obligación de la parte demandada, de pagar los cánones pretendidos por la parte demandante, ya que el contrato original expiró en su plazo acordado, es decir, expiró el día último del mes de octubre del año dos mil cinco, operando posterior a dicha fecha un nuevo contrato que se da por terminado en la sentencia recurrida, como consecuencia de la terminación unilateral de parte de la sociedad demandada, de conformidad a lo establecido en el inciso 3° del art. 1744 C.C. En cuanto a los daños y perjuicios, este Tribunal estima que, no existen elementos técnicos idóneos que determine que por responsabilidad de la sociedad demandada, ha acaecido sobre el bien dado en arriendo, los deterioros y daños exigidos, por lo que no puede estimarse la pretensión de la demandante, del pago de daños y perjuicios. Por último, si es procedente acceder a la pretensión de la parte demandada, respecto a la devolución del depósito dado en garantía, ya que no consta la concurrencia de las circunstancias establecidas en la cláusula XII) del contrato de arrendamiento, para que las demandantes lo retengan; por lo que, se concluye que la sentencia impugnada, no está dictada conforme a derecho, respecto a los literales B), C), F) y G), siendo procedente en dichos puntos revocarla, pronunciando la que a derecho corresponde en relación a los mismos, debiendo confirmarse los literales A) y D), por estar dictados con arreglo a la ley; y condenar en costas de primera instancia a la parte recurrida”.