[PROCESO DE NULIDAD DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE]
[DESESTIMACIÓN DE LA PRETENSIÓN DE NULIDAD AL TORNARSE EL TÍTULO TRASLATICIO DE DOMINIO DEL ACTOR INEFICAZ JURÍDICAMENTE FRENTE AL QUE SE INSCRIBIÓ PRIMERO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RESPECTIVO]
"El conflicto jurídico que se conoce en grado, se circunscribe en concreto a la pretensión de la actora que se decrete sentencia estimativa de nulidad absoluta sobre la Escritura Pública de Compraventa de inmueble identificada como la Número 13 del Libro XXIV del Protocolo del Notario […], otorgada a las diez horas del día veintiséis de Marzo del año dos mil diez, por el señor […], a favor de la Sociedad [demandada], representada por su representante legal señora […], escritura pública que fue inscrita en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección de Occidente bajo la Matrícula de folio real computarizado Número […] a favor de dicha Sociedad; venta que recae sobre el mismo inmueble que nueve años atrás propiamente a las diecisiete horas del dieciséis de abril del año dos mil uno había sido vendido a la actora junto con sus hermanos, […] por el mismo vendedor y padre de los señores […]; por consecuencia se alega que la tradición otorgada a la Sociedad, no produce el efecto de transferir el dominio ya que de conformidad a los Artículos 651 y 653 del C.C. la TRADICIÓN para que sea válida debe ser hecha por el dueño y el mencionado vendedor ya no era dueño y por consecuencia no podía transferir el dominio Art. 1335 No 2 C.C., y al existir omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos, en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, conllevan a una Nulidad absoluta regulada en el Art. 1552 C.C.; con la agravante, de que en el otorgamiento de la venta a favor de la referida Sociedad […]. los verdaderos dueños, no participaron directamente, ni por mandatario alguno que transfiriera el dominio sobre tal propiedad, en consecuencia el vendedor carecía de derecho alguno para transferir válidamente el dominio y propiedad en la segunda venta.
ADMISIBILIDAD DE LA PRETENSION DE LA PARTE ACTORA.
La parte recurrente […], de conformidad al Art. 717 inciso 20 del CC tiene el derecho de acción que el tenedor de un título no inscrito, que no obstante no hace fe, pueda ejercer lo que se denomina postulación procesal, o sea que le abre la posibilidad de actuar en juicio y discutir contenciosamente el derecho que pretende y que en el caso sub lite es que se declare nula la segunda venta otorgada a favor de la Sociedad [demandada] por el señor […], en virtud de haberse omitido en la misma un requisito legal como lo es la tradición válida; ya que la misma se entregó a su favor en la primera venta que le otorgó el señor […]. Revista Judicial año 2001 Pág. 445.
También es necesario aclarar, que la actora […], es copropietaria juntamente con sus hermanos […], en consecuencia debe existir el presupuesto material de fondo del proceso, denominado Litisconsorcio Activo Necesario para prevenir la emisión de sentencias inútiles o contradictorias, en virtud de lo anterior y con fundamento en el Principio de dirección y ordenación del proceso y los Arts. 76, 78 inc. 1° y 2° del Código Procesal Civil y Mercantil el señor Juez a quo, por decreto [...], integró el Litisconsorcio necesario en los señores […] quienes fueron emplazados de conformidad a lo que ordena la ley con la finalidad de que actúen en forma coadyuvante con la parte demandante. Con lo anterior se subsana cualquier ineptitud que pudiera adolecer la demanda presentada.
El señor […], en su calidad de vendedor ha realizado dos ventas en diferentes fechas, las que constan agregadas […], por medio de copias certificadas por Notario del Testimonio de Escritura Pública otorgadas a las diecisiete horas del dieciséis de Abril del año dos mil uno a favor de los señores […]; y […] consta la certificación literal expedida por el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección de Occidente de la compraventa otorgada por el mismo señor […], a las diez horas del día veintiséis de Marzo del año dos mil diez a favor de la Sociedad [demandada] lo que condiciona el supuesto jurídico a resolver en el sub lite, el determinar cual de las dos ventas es la que tiene valor.
Evidentemente nos encontramos frente a un caso jurídico en donde se ha vendido separadamente un mismo inmueble a dos personas distintas, situación contemplada en el Art. 1621 del C.C.; inmueble que originalmente fue del señor […], y quien vendió en dos ocasiones, la primera a favor de la parte actora señora […], quien carece a la fecha de título inscrito; y la segunda a favor de la Sociedad [demandada] quien si tiene su título de compraventa debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, aunque su adquisición lo fue en fecha posterior a la venta otorgada a los señores […].
En ese sentido, la Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia de las nueve horas y treinta minutos del doce de Mayo de mil novecientos noventa y ocho ha establecido como Doctrina que "nuestra legislación Civil, respecto de la transferencia de bienes adopta el criterio de que para su validéz, es necesario la existencia de un título traslaticio de dominio y de un modo de adquirir, el sólo título no vuelve dueño al comprador, ya que queda abierta la posibilidad de que puedan existir otras ventas con respecto a un mismo bien, pudiéndose inclusive hacer en cada una de las ventas, la tradición del dominio, con lo cual se adquiere un derecho de propiedad junto al vendedor, más no con respecto a terceros, pues es únicamente la inscripción del título en el Registro de la Propiedad Raíz, lo que hace que surta efecto contra éstos, de conformidad con el Art. 683 C."
Al examinar el caso sometido a conocimiento de este Tribunal, se encuentra que el inmueble vendido por el señor […], es el mismo que fue vendido tanto a los señores […], y posteriormente a la Sociedad [demandada], en ambas ventas se otorgó de parte del vendedor además del título de venta, la tradición del dominio, con lo cual se adquiere el derecho de propiedad frente al vendedor es decir los señores […] frente al señor […], y la Sociedad [demandada] frente al mismo señor […]; pero para que el derecho de propiedad surta efectos frente a terceros, es decir, los señores […] frente a la Sociedad [demandada], es necesario tener inscrito el título en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas para que se vuelva oponible el derecho de propiedad, en virtud del efecto publicitario que estipula el Artículo 667 C.C. el cual proporciona la seguridad jurídica de los actos contractuales.
Tal efecto jurídico, ha sido sostenido por nuestra jurisprudencia nacional en reiteradas ocasiones, al darle valor determinante a la inscripción del título en el correspondiente Registro de Propiedad, para que se produzcan los efectos contra terceros hasta el momento de su inscripción Art. 683 C.C.
La tradición del dominio respecto de terceros en el Registro de la Propiedad Raíz no sigue el orden cronológico del otorgamiento de las ventas, de ahí que perfectamente se pueda inscribir una venta que haya sido otorgada como segunda o tercera, en detrimento de la que fue otorgada como primera.
La compraventa como título que es, no exige que el vendedor sea dueño de la cosa que vende; en cambio, para la tradición si es necesario que el tradente lo sea. De ahí que, si el vendedor carece del dominio sobre la cosa que se vende, no por ello la venta deja de ser válida, pues su objetivo único es el de producir obligaciones a cargo de las partes, como son la del comprador de pagar el precio y para el vendedor la de efectuar la tradición y entrega de la cosa vendida. Si el vendedor carece del dominio, incumplirá su obligación, por lo que el comprador puede pedir la resolución del contrato con las consecuencias legales.
Debe dejarse establecido que la inscripción registral es la que determina la preferencia entre dos tradiciones, como sucede en el sub lite, en donde la Sociedad [demandada] es preferida por estar inscrita en el Registro Correspondiente, aún cuando la tradición se haya efectuado en un instrumento de fecha posterior, no porque la inscripción registral sea un requisito de la esencia de la tradición, sino porque cada uno de los supuestos adquirientes es tercero con relación a los otros, es decir, extraños al negocio jurídico celebrado por cada uno de ellos, de manera que para que les perjudique la tradición hecha al otro es indispensable que esté inscrita en el Registro de la Propiedad. Arts 667, 680C.C.
Respecto a los argumentos en que sustentan la apelación interpuesta por los Licenciados […], referente a la Inoponibilidad del título de dominio de la Sociedad [demandada], indebida aplicación de los Artículos 667, 683, 750, 1560; e inaplicación de los Artículos 651, 717, 1551 y 1552 del C.C. ésta Cámara reitera los argumentos expuestos anteriormente, y en virtud a la congruencia de las sentencias que establece el Art. 218 del CPCM., se Considera:
A) INOPONIBILIDAD DEL TITULO DE LA PARTE ACTORA. Respecto a este punto, esta Cámara considera tal como se ha expresado en párrafo anterior de esta sentencia, que el Artículo 717 inciso 2° del C.C. que a la letra prescribe: "Si no obstante se admitiere, no hará fe. Con todo, deberá admitirse un instrumento sin registro, cuando se presente para pedir la declaración de nulidad o la cancelación de algún asiento que impida verificar la de aquél instrumento." Dicha disposición legal abre la posibilidad para que la parte actora pudiera actuar en juicio y discutir contenciosamente el derecho que pretende, pero tal derecho no significa que en dicho precepto legal sea el fundamento para decretar la nulidad pretendida; de lo que se puede concluir que no ha habido por parte del Juez a quo, una negativa a la admisibilidad a la oposición que realiza la parte actora con su título de compraventa a favor de los señores […]; lo que sucede en el caso en estudio, es que se ha aplicado la teoría absolutista de derecho que recoge el principio de primero en tiempo primero en derecho que recoge el Artículo 712 del C.C., lo cual, va correlacionado con la seguridad jurídica que garantiza la presentación e inscripción en el Registro de la Propiedad Raíz, especialmente cuando se trata de transferencia de bienes inmuebles; situación que es confirmada por los Arts. 680 y 683 del C.C.- Por consiguiente, esta Cámara considera que no se ha dejado de aplicar por parte del Juzgador el Art. 717 inc.2° del C.C.-
B) INDEBIDA APLICACIÓN DE LOS ARTS. 667, 683 del C.C.- Esta disposición legal no ha sido aplicada indebidamente en el sub lite, pues tal artículo lo que regula es la forma como se efectúa la tradición de los bienes raíces y derechos reales constituidos en los títulos de dominio, los cuales se transfieren por instrumento público, y cuando se trata de ver la eficacia jurídica de la tradición frente a terceros, es condición esencial estar inscritos en el Registro de la Propiedad Raíz respectivo, para generar seguridad y eficacia jurídica a la tradición celebrada entre los contratantes frente a terceros; y siendo la Sociedad [demandada] y los señores […] terceros entre sí, cobra vigencia la aplicación de la disposición legal citada. Por consecuencia no se considera indebida su aplicación y en ese mismo sentido tiene aplicación el Art. 683 del C.C.
C) INDEBIDA APLICACIÓN DEL ART. 750 C.C. Respecto a la aplicación del Art. 750 del C.C. ésta Cámara observa que dicha disposición legal, regula la buena fe que debe existir en las adquisiciones del dominio de las cosas por los medios legítimos. Ciertamente tal como lo dice la parte actora hoy apelante en su escrito de interposición del recurso, que en su demanda de mérito no ha propuesto como objeto de debate si hubo o no buena fe en la compraventa efectuada a la Sociedad demandada; pero también es cierto, que consta en el escrito de contestación de la demanda efectuada por los Apoderados de dicha Sociedad demandada, […], que la actuación de su mandante fue de buena fe de conformidad a lo que estatuye el Art. 750 y 761 del C.C., por lo que dicho término ha sido introducido al debate jurídico de los hechos, y por consiguiente el juzgador debe tener en cuenta tal circunstancia y valorarla al momento de su decisión jurídica; es de observar en el proceso, que la Sociedad [demandada], fue una compradora de buena fe, y en tal sentido presentó a la oficina registral respectiva su título para efectos de inscripción, y así se procedió a inscribir la referida compraventa, por no haber impedimento registral alguno en ese momento. Y en ese contexto, se Considera por este Tribunal que la aplicación del artículo aquí analizado es valedera en el análisis jurídico que hace el juez sentenciante.-
D) INDEBIDA APLICACIÓN DEL ART. 1560 C.C. En cuanto a la aplicación del artículo 1560 del C.C. efectuada por el señor Juez a quo, se considera lo siguiente: Efectivamente como lo consideran los Apoderados de la parte actora, existe un error por parte del juzgador al haber aplicado el Artículo 1560 del C.C. en la sentencia que pronunció en primera instancia, ya que en el sub lite, no se ha demandado rescisión ni resolución de contrato; pero es de aclarar, que dicho error no conlleva a una variación del fondo del fallo dictado por el Juez a quo.
E) INAPLICACIÓN DEL ART. 651 del C.C. Esta disposición legal está comprendida dentro del título VI denominado De la tradición y del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, disposiciones generales, regulando que: "La tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas, y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio y por otra la capacidad e intención de adquirirlo". De este concepto de tradición que cita nuestro Código Civil, se puede ver que son cuatro los requisitos que exige la tradición como modo de adquirir el dominio de las cosas, y así tenemos: a) presencia de dos personas que se denominan tradente y adquirente; b) Consentimiento del tradente y del adquirente; c) Existencia de un título traslaticio de dominio; y d) Entrega de la cosa. Reunidos estos cuatro requisitos, se considera que la tradición se reputa perfecta entre las partes contratantes; pero de conformidad al Art. 667 del C.C. se requiere también, que la tradición se genere por intermedio de un instrumento público, faltando por último el requisito de la inscripción registral para que tenga eficacia jurídica la tradición respecto de terceros. Art. 683 C.C.
Así las cosas, como la Sociedad [demandada], es la que inscribió su contrato de venta otorgado a su favor en el Registro de la Propiedad respectivo, despojó a los primeros compradores señores […] del derecho latente que como dueños del inmueble podían hacer efectivo contra terceros. Es decir, el contrato de venta a favor de los señores […] se volvió ineficaz jurídicamente frente a terceros por su no inscripción registral. De ahí que la no aplicación del Juzgador de esta disposición legal, lejos de ayudar a la tesis de los Abogados impetrantes, reafirma los argumentos de la necesidad de tener inscrito el título de dominio para tener efectos contra terceros.
F) INAPLICACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 1551, 1552 DEL C C - Respecto a la no aplicación de éstos Artículos, esta Cámara considera que los mismos hubieran sido aplicables en el supuesto de que hubieran existido elementos de juicio para declarar la nulidad pedida, pero no existiendo los mismos, resulta ineficaz su cita.
Por último, es de recalcar que para ejercer eficazmente los derechos de propiedad y posesión sobre un inmueble, no basta la existencia de un título traslaticio de dominio y la materialización de un modo de adquirir, sino que se requiere de manera innegable la inscripción del acto jurídico en el Registro Público, a fin de que éste proyecte sus efectos frente a la colectividad en general.
Finalmente se hace necesario hacer un llamado de atención al señor Juez a quo por el siguiente motivo: Consta en la sentencia que se conoce en grado, propiamente en la parte que se refiere a la identificación del proceso, que el mismo se refiere a un Proceso Ejecutivo Mercantil, lo cual no es correcto, ya que el mismo se refiere a un proceso declarativo común de nulidad de instrumento público de compraventa de inmueble; por lo cual, se le hace un llamado de atención al Juez firmante de la sentencia recurrida, para que en futuras ocasiones no sucedan casos como el presente, todo ello en virtud de la seguridad jurídica que debe investir al proceso.-
Por consiguiente se hace necesario confirmar en todas sus partes la sentencia recurrida por estar arreglada a derecho”.