[PROCESO DE INQUILINATO]

[VÍA PROCESAL IDÓNEA Y DE COMPETENCIA DE LOS JUECES CIVILES Y MERCANTILES EN SUPUESTOS DE ARRENDAMIENTO DE OFICINAS PROFESIONALES Y  CENTROS EDUCATIVOS]

"En el proceso de que trata el conflicto de competencia que nos ocupa, se pretende la terminación de un contrato de arrendamiento de inmueble dado para instalar en él, un despacho jurídico e inmobiliario; consecuentemente la desocupación del mismo y el pago de los cánones adeudados.

La primera de las funcionarias en cuestión, argumenta no ser competente porque el Art. 478 inc. 3°. Pr.C. y M., alude que el procedimiento se refiere "exclusivamente" para los arrendamientos dados para "vivienda"; por lo que no puede aplicarse el proceso de inquilinato previsto en el referido cuerpo normativo al caso de autos; considerando que en razón de la cuantía de los cánones reclamados, es competencia de los Juzgados de Menor Cuantía, conocer en proceso abreviado. Por su parte la segunda de las mencionadas funcionarias, declina su competencia, argumentando no corresponderle el conocimiento del caso, por tratarse de un procedimiento especial de inquilinato.

Necesario se torna entonces, aclarar, que la Ley de Inquilinato se encuentra aún vigente en su parte sustantiva, en la que se regula su campo de aplicación, precisamente nos referimos al art. 1 del citado cuerpo legal; y recoge ab initio, los supuestos y destinatarios de los procesos de inquilinato, quedando los procesos derogados por el Código Procesal Civil y Mercantil. En aquéllos (supuestos) vigentes se establece, entre otras cosas, que las oficinas profesionales y los centros educativos son aspectos que deben ser protegidos. Ello envuelve la idea que hay sujetos determinables que también deben serlo; tales son: profesionales liberales; empresarios que financian y dirigen los centros educativos, sin descartar que también los escolares son beneficiados. Tal finalidad parece ser que pervive en el espíritu de la reciente legislación (que guarda relación complementaria con el C.Pr.C. y M.) protectora del derecho a la propiedad privada; en el sentido que se busca resolver el despojo, la invasión y usurpación de tierras mediante procedimientos ágiles, es decir, que puedan ser evacuados en una sola audiencia.

Así las cosas, las quejas, derechos y pretensiones ejercidas simple o abusivamente, fundadas o infundadas, influyen en el goce pacífico que el arrendatario espera razonablemente obtener en virtud del contrato de arrendamiento. Con mayor razón, cuando se trata de profesionales y escolares. Por tales motivos, creemos que en el caso de los alquileres de centros educativos o similares, oficinas profesionales, deben ser ventilados por el proceso especial de inquilinato, es decir, por un proceso ágil.

Además de que en el art. 239 C.Pr.C. y M., entre otras cosas, se establece la regla de competencia en el sentido que la cuantía cede ante la materia; tal disposición, en armonía con lo prescrito en el art. 477 ord. 2 C.Pr.C.y M.

Esta idea se refuerza, si tomamos en cuenta que una de las pretensiones básicas y perseguidas por los arrendantes es recuperar su inmueble, es decir, terminar el contrato y desalojar al inquilino. Por otro lado, el mercado inmobiliario, de arrendamiento de inmuebles, siendo un sector que en las economías inyecta cantidades considerables de dinero, requiere de prontas soluciones jurídicas; con mayor razón, cuando se trata de centros educativos y oficinas profesionales. Se considera entonces, que el proceso apto para tales propósitos es el especial de inquilinato.

Por eso, ya sea que solo se reclame la terminación y la desocupación o únicamente se reclamen los cánones no pagados de los contratos de arrendamiento de centros educativos y oficinas profesionales, es recomendable emplear el proceso especial de inquilinato. En ese sentido, siendo que el Código Procesal Civil y Mercantil en sus primeras disposiciones establece que los procesos especiales deben ser conocidos por los Jueces de Primera Instancia, es dable concluir que deberán conocer en San Salvador, los Jueces Civiles y Mercantiles. En otras palabras, la competencia para tales juzgados, queda establecida por razón del ámbito material (inquilinato) y personal (sujetos destinatarios protegibles ya citados arriba), de validez y no por la cuantía; por lo que se concluye que la competente para conocer del caso sub-júdice, es la Jueza Segunda de lo Civil y Mercantil de esta ciudad y así se determinará.

De esta manera, se persigue suplir el vacío procesal que existe en cuanto al arrendamiento de centros educativos y oficinas profesionales, buscando una identidad sustancial en relación con el interés protegible. Por eso mismo, no vemos óbice para integrar el derecho donde el art. 478 inc. 3° del Código Procesal Civil y Mercantil emplee el vocablo "exclusivamente" a los arrendamientos de vivienda, ya que más allá de esa razón autoritativa, existen motivos de fondo para aplicar la misma solución legal. Asimismo, en aplicación del art. 478 inc. 2° del citado cuerpo jurídico, se descarta que el Juzgado de Menor Cuantía conozca del caso y a la vez concuerda con las competencias atribuidas a los Juzgados Civiles y Mercantiles, en el art. 30 ord. 2° del iterado Código.

Asimismo en el romano IV de la sentencia dictada por la Corte en Pleno a las quince horas y cinco minutos del uno de febrero de dos mil once (Ref: 174-D-2010) al interpretarse el art. 478 C.Pr.C. y M. se manifestó: "como puede advertirse de la lectura de este precepto, se establece la regla que deben aplicar los jueces de Primera Instancia al tramitar un Proceso de Inquilinato, el cual debe ser sustanciado como Proceso Abreviado; exceptuando del conocimiento de dicha materia a los jueces de Menor Cuantía; habida cuenta de que lo reclamado deviene como accesorio al contrato principal cual es, el de arrendamiento de un inmueble destinado para uso de habitación del arrendatario y su grupo familiar, tal como reza en la cláusula I del referido contrato; la cuantía del depósito no debe servir de parámetro para establecer la competencia, dada la especialidad de la materia; por ello, ya sea que solo se reclame la terminación y el desalojo o únicamente se reclamen los cánones no pagados de los contratos de arrendamiento de centros educativos y oficinas profesionales, o como ocurre en el caso de autos en que el arrendatario quiere recuperar la cantidad de dinero dada en depósíto, es recomendable emplear el proceso especial de inquilinato. En ese sentido, siendo que el C.P.C. y M. en sus primeras disposiciones establece que los procesos especiales deben ser conocidos por los Jueces de Primera Instancia, es dable concluir que deberán conocer en San Salvador, los Jueces Civiles y Mercantiles. En otras palabras, la competencia para esos juzgados queda establecida por razón del ámbito material (inquilinato) y personal (sujetos destinatarios protegibles: Art. 1 L. l.) de validez y no por la cuantía."

Se advierte a la Jueza Segundo de lo Civil y Mercantil de esta ciudad, que cuando considere no ser competente para conocer de un asunto sometido a su competencia, proceda de conformidad a lo establecido en el Art. 40 del Código Procesal Civil y Mercantil que le ordena remitir el expediente al tribunal que considere que si lo es, y no a la Secretaría Receptora y Distribuidora de Demandas, como efectivamente lo hizo. (vgr. Sentencias pronunciadas a las once horas veintinueve minutos del seis de enero de dos mil once en conflicto de competencia 178-D-2010; de las quince horas quince minutos del día uno de febrero de dos mil once en conflicto de competencia 208-D-2010; y R.J. Judicial enero-diciembre 1995 tomo XCVI Pág.362)"