[PROCESO DE INQUILINATO]

[COMPETENCIA DE JUECES CIVILES Y MERCANTILES ESTABLECIDA POR RAZÓN DEL ÁMBITO MATERIAL Y PERSONAL DE VALIDEZ Y NO POR LA CUANTÍA]

“En el caso sub judice, nos encontramos con un proceso cuya materia corresponde a la Ley de Inquilinato, en vista que la pretensión consiste en la devolución del depósito exigido por el arrendante cuando se suscribe un contrato de arrendamiento.

La Jueza Primero de lo Civil y Mercantil de esta ciudad, se declaró incompetente al estimar que la cuantía de lo pedido, (quinientos dólares), es inferior a lo que le manda la ley a conocer. Por otro lado, el Juez Tercero de Menor Cuantía de esta ciudad, rechaza el argumento de dicha jueza, por considerarse incompetente de conocer en razón de la materia.

El Art. 21 CPCM ordinal 1°, establece que en materia de derechos reales y arrendamientos de inmuebles que se hallen en El Salvador son competentes para conocer, los tribunales civiles y mercantiles salvadoreños. En este caso, el inmueble arrendado, está situado en la ciudad de San Salvador.

El mismo cuerpo legal en su Art. 478 expresa, que los procesos de inquilinato se sustanciarán conforme al proceso abreviado, cualquiera sea su cuantía, razón por la que no se comparte el razonamiento hecho por la Jueza Primero de lo Civil y Mercantil de esta ciudad. Asimismo dicho artículo en su segundo inciso, señala que: [...] Será competente para conocer de estos procesos el Juez de Primera Instancia del lugar donde se encuentre ubicado el  bien, con excepción de los Juzgados de Menor Cuantía  [...]" [...].

En suma pues, como puede advertirse de la lectura de este precepto, se establece la regla que deben aplicar los jueces de Primera Instancia al tramitar un Proceso de Inquilinato, el cual debe ser sustanciado como Proceso Abreviado; exceptuando del conocimiento de dicha materia a los jueces de Menor Cuantía; habida cuenta de que lo reclamado deviene como accesorio al contrato principal cual es, el de arrendamiento de un inmueble destinado para uso de habitación del arrendatario y su grupo familiar, tal como reza en la cláusula I del referido contrato; la cuantía del depósito no debe servir de parámetro para establecer la competencia, dada la especialidad de la materia; por ello, ya sea que solo se reclame la terminación y el desalojo o únicamente se reclamen los cánones no pagados de los contratos de arrendamiento de centros educativos y oficinas profesionales, o como ocurre en el caso de autos en que el arrendatario quiere recuperar la cantidad de dinero dada en depósito, es recomendable emplear el proceso especial de inquilinato. En ese sentido, siendo que el CPCM en sus primeras disposiciones establece que los procesos especiales deben ser conocidos por los Jueces de Primera Instancia, es dable concluir que deberán conocer en San Salvador, los Jueces Civiles y Mercantiles. En otras palabras, la competencia para esos juzgados queda .establecida por razón del ámbito material (inquilinato) y personal (sujetos destinatarios protegibles: Art. 1 L.I.) de validez y no por la cuantía.

De ahí, que en el caso en estudio, la competente para conocer y sustanciar el proceso en estudio es la Jueza Primero de lo Civil y Mercantil de San Salvador y así se determinará.”