[DERECHO A LA VIVIENDA DEL NO PROPIETARIO]

[PROTECCIÓN LEGAL Y CONSTITUCIONAL]

    “[…] en este proceso de amparo se tutela el derecho material de posesión de vivienda o el derecho a la “mera tenencia”. Al respecto, es menester citar lo expresado en el Considerando II de la Ley de Inquilinato, el cual, textualmente, dice: "II- Que conforme al Artículo 136 de la Constitución Política [de 1950, que equivale al artículo 102 de la actual norma primaria], que «garantiza la libertad económica, en lo que no se oponga al interés social», es evidente el deber y el derecho del Estado, para intervenir por medio de regulaciones especiales, a efecto de balancear, en cuanto sea posible, los intereses de las partes en el contrato de arrendamiento para viviendas (…)"; es decir, la mencionada normativa secundaria desarrolla la obligación que el Estado Salvadoreño tiene de resguardar el derecho a una vivienda de los no propietarios, esto es, de aquellas personas que no sean los dueños de las viviendas que ellos y su grupo familiar habitan, o que usufructúen un inmueble bajo un título legítimo, verbigracia, en calidad de arrendatarios.

    Es por eso y de conformidad con el mencionado artículo 102 de la Constitución, tanto el derecho de propiedad del dueño de la vivienda como el de posesión y usufructo de los arrendatarios de ésta, deberán equilibrarse a fin de resguardar los derechos de ambas partes.

    Es importante aclarar que el derecho de mera tenencia derivado del contrato de arrendamiento debe entenderse, en este caso, como el derecho a la vivienda del no propietario, en el sentido que el arrendatario tiene el derecho a usar y permanecer en el inmueble que habita por el lapso convenido y dentro del marco regulatorio al cual se encuentra sometido, sin que ello implique un derecho de posesión del inmueble que jurídicamente lleva consigo el ánimo de constituirse en dueño.

    […] 2. En el presente caso, el contrato de arrendamiento suscrito entre el pretensor y la señora […], estaba vigente a la fecha en la cual se emitió la resolución de desalojo como ejecución de la sentencia que declaró la obligación contraída por esta última y la sociedad bancaria señalada; por lo que efectivamente el pretensor, en ese momento, era titular del derecho material de posesión de la vivienda de la cual se ordenó el desalojo en vista de haber sido otorgada como garantía del cumplimiento de la obligación.

    En ese orden, el artículo 1750 del Código Civil, número dos, precepto aplicado por el juez para dictar el acto reclamado, prevé: “Estarán obligados a respetar el arriendo: 2° Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por documento inscrito; exceptuados los acreedores hipotecarios anteriores al arrendamiento.” A partir de dicha regulación, el juez demandado consideró que la excepción contemplada en este artículo lo facultaba para dar por terminado el contrato de arrendamiento del peticionario, y que conforme a ello podía ordenar el lanzamiento de sus ocupantes.

    Ahora bien, tal lanzamiento que se deriva de esa excepción no es extensivo respecto de los sujetos poseedores de buena fe, ya que la intención del legislador con tal previsión no es perjudicar a cualquiera que se encuentre dentro del inmueble, sino  poder lanzar al ejecutado o a quien tenga un vínculo de dependencia con él.

    Además, según la normativa especial y partiendo de que el contrato de arrendamiento del peticionario se encontraba aún vigente, el artículo 28 de la Ley de Inquilinato prescribe: “Tampoco se extinguirá el contrato por muerte del arrendador o por traspaso que éste haga del inmueble, a título oneroso o gratuito. Los adquirientes del inmueble en estos casos se sustituirán en los derechos y obligaciones del arrendatario debiendo respetar el arrendamiento aunque el contrato no estuviese inscrito y sólo podrán obtener su terminación en los casos que indican los Artículos 24 y 25.” No obstante, existen casos en los cuales se exige la inscripción registral del contrato de arrendamiento cuando éste deba hacerse valer frente a terceros; supuestos que se encuentran regulados en los artículos 680, 686 ordinal 3°, 717 del Código Civil y 61 letra c) del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca, los cuales están referidos a predios rústicos, establecimientos comerciales separados del lugar de habitación del dueño del negocio, establecimientos industriales cuyo activo exceda de quince mil colones, etc.; casos que no se rigen por la Ley de Inquilinato. En el caso planteado, se trata de un contrato de arrendamiento para vivienda, según el artículo 1 de la Ley de Inquilinato, el cual se encontraba vigente en el momento en que se ordenó el desalojo, por lo cual los adquirentes del inmueble por decisión judicial son los titulares de los derechos y obligaciones que correspondían al anterior arrendante, pero éstos deberán respetar las cláusulas del contrato y, por supuesto, el plazo del mismo.

    [...] Por ello, tanto del análisis constitucional del artículo 28 de la Ley de Inquilinato y del artículo 1750 del Código Civil, se colige que debe garantizarse y respetarse el vínculo contractual, independientemente si el contrato se suscribió antes o después de constituirse la garantía hipotecaria, siempre y cuando el arrendatario sea ajeno al conflicto. En ese sentido, el juez como aplicador de la norma debe respetar ese convenio contractual.

    Por todo lo expuesto se colige que el juez demandado, al ordenar el desalojo del inmueble, se excedió en sus atribuciones, por lo cual es procedente afirmar que la autoridad demandada vulneró los derechos fundamentales al derecho material de posesión de vivienda o “mera tenencia”, en conexión con audiencia y defensa, y en ese sentido se debe amparar al demandante en su pretensión.

[EFECTO RESTITUTORIO: RESPETO DEL PLAZO CONTRACTUALMENTE ACORDADO]

    […] Habiéndose determinado la violación de los derechos de audiencia y defensa y derecho material de posesión de vivienda o “mera tenencia”; el efecto restitutorio se concreta a que las cosas vuelvan al estado en que se encontraban antes del acto reclamado; en consecuencia el Juez Quinto de lo Mercantil de San Salvador, debe dejar sin efecto la resolución de fecha 06-III-2008, a  través de la cual se le concedía a la parte actora un término de veinte días para el desalojo del inmueble relacionado.

    En ese sentido, la autoridad judicial demandada deberá proceder conforme a lo dispuesto en esta sentencia, respetando el plazo de vigencia contractualmente acordado.”